当事務所に多くいただく業務上の質問について以下に掲載させていただきますので、ご相談いただく際の参考にしていただければ幸いです。なお、日進市内における業務を想定しております。

Q.市街化調整区域内の土地（現況農地）を雑種地に地目変更をしたいのですが・・？

　①農地法許可を得ていない場合

　A.通常、農地のままでは所有権移転ができないため（農業の実績がある人であり、農地のまま使用する等の場合を除く。また、この場合でも農地法第３条の許可が必要です。）所有権移転が可能となるよう、所有権移転の前提として地目変更されたい場合が多いと思われます。しかしながら、地目変更登記は現況が変わってから行う登記であり、現地が駐車場や資材置場等になっていないと地目を雑種地にすることはできません。

　市街化調整区域内の農地を農地以外に変えるためには、事前に農地法所定の許可をとる必要がありますので、まずは今回行いたい事業（駐車場工事や資材置場設置など）が、農地法許可を得る見込みがあるかどうかを地元農業委員会等と協議する必要があります。

　周辺が農地ばかりの土地で許可を受けることは困難でしょうし、周辺がある程度宅地化が進んだ農地であったとしても、その土地で何をされたいのか？、現状はどうなっている（何をするための土地がどれくらい足りない）のか？、他の土地はどれくらい検討したのか？、今使っている駐車場や資材置場は今後どうなるのか？、近隣の農地に迷惑がかかることは無いか？等々に合理的な説明ができなければなりません。なお、農地法第５条の許可を取得できれば、登記地目が農地のままであっても許可を取得した人への所有権移転は可能です。（司法書士に依頼）

　②農地法許可を得ている場合

　A.農地法許可を得ている場合は、現地が農地法の許可書どおりに駐車場や資材置場等となっていれば、雑種地への地目変更登記を行うことができます。但し、単なる更地や耕作放棄地となっているだけ等、簡単に農地に戻すことができるような現況では地目変更登記ができません。登記申請にあたっては、舗装や区画線などで駐車場であることを明確にしたり、相当量の資材を置いたりする等により、その土地使用状態が一時的なものではないと示すことが必要です。

Q.市街化調整区域内にある自分の土地、地目が宅地になっており、建物を建てることができるのでは・・？

　A.市街化調整区域内においては、登記地目が宅地になっている土地をご自身で所有されているからといって、その土地上に、自由に建物を建てられるわけではありません。ほとんどの場合、都市計画法所定の許可を受けなければなりませんし、その許可を受けるためには、許可を受ける土地や許可を受ける人が、県の定める基準に該当しなければなりません。登記地目が宅地であっても許可を受けることができない場合もありますので、登記事項証明書や家族関係を証明する書類（戸籍、住民票等）、許可を受けたい方の居住状況がどのようになっているかを示す書類（借家住まいであれば賃貸契約書等）等をご持参のうえ、ご相談いただければ幸いです。

Q.市街化調整区域内に建物を建てるため、測量や分筆登記をしたいのですが・・？

　A.市街化調整区域内において建築するためには、都市計画法所定の許可を受けなければなりません。時間はかかりますが、現在お考えの計画が、許可を受けられるものか確認してから測量を進めることをお薦めいたします。事前に多くの書類をご用意いただくことになりますが、許可見込みの照会についても当事務所で行い、許可見込みがあるという役所の判断が出ましたら、測量→分筆登記→各種許認可申請まで対応させていただきます。